投資４ヶ月目の成果

2023年最後となる４ヶ月目は動きの大きい１ヶ月となりました。何より、ワンルームマンションを購入し、不動産オーナーとしてデビューすることになったのが人生でも大きな決断となりました。また、初めての優待クロス取引にも挑戦し、２銘柄で権利確定できました。2024年もスローペースではありますが少しずつ資産を築いていきますので応援よろしくお願いします！

ワンルームマンションを購入した！

高配当株、投資信託に加えて不動産経営にも挑戦することにしました。底辺とはいえ大企業に勤務しているので、その信用でフルローンを引っ張れれば、初期費用10万円程度で始めることができ、大きな資産を作れる可能性があることに魅力を感じたからです。何よりも「他人資本で資産を築き上げていく」ことができるのは不動産にしかない大きなメリットであると感じました。

事前学習①：書籍での勉強

事前学習として２冊の書籍を読みました。10冊ほど読むべきという意見もよく目にしましたが、まずはやってみないとわからないことも多いと思うので、冊数は最小限にとどめてスピーディに進めていきました。

石原博光著「まずはアパート１棟買いなさい！」

３年前くらいに衝動買いしたものの全く読んでいなかったのを思い出し、本棚から引っ張り出してきて読みました。

大変勉強になったのですが、同時に「私には絶対にアパート経営は無理だ」と思わせてくれた本になりました。

自己資金を300万円用意し、地方のボロアパートを可能な限り安く購入する。リフォームをすることで魅力的な物件に蘇らせて、絶えず入居者が入ってくるようにする。その一つ一つの工程を圧倒的なコミュニケーション力で遂行していく様はとてもじゃないが私には無理だと思いました。

何より、労力がかかりすぎるという印象が強く、本業の傍らにやれるものではないなと判断しました。

澁谷賢一著「公認会計士・税理士が教える「東京」×「中古」×「１R」不動産投資の始め方」

この本のおかげでワンルームマンションで不動産経営になろうと決断できました。

なぜ東京がいいのか、なぜ中古がいいのか、なぜ１Rがいいのかを一つ一つ丁寧に解説してくれていて大変わかりやすかったです。

また、著者の澁谷さんは、公認会計士で税理士という説得力の化身のような肩書の方なので、数字を使ったロジカルな説明のおかげで、運用イメージを具体的にもつことができました。

この本の中では、例えば月の収支が「±5,000円以内の物件が許容範囲」「築年数が20年以内のものを選ぶようにする」など具体的な指標をいくつか書いていただいています。後の業者との面談の際に、提案された物件の数字に違和感を覚えることができました。疑問に感じたことは必ず質問するようにしていましたが、その疑問にしっかり回答してくれた業者は信用できるなと思い、業者の候補を絞ることができました。

事前学習②：不動産セミナーに参加

詳細は割愛しますが、２つのセミナーに参加しました。１つは講義形式のセミナー、１つは実際の不動産オーナーの方の体験談をベースにしたセミナーでした。大変勉強になりました。

事前学習③：youtubeでの勉強

ワンルームマンション投資に関してはたくさんの方が情報発信をされていました。youtubeでは否定的な立場の方が多い印象がありました。肯定派と否定派のそれぞれの意見を聞くことで自分の中でのメリデメを比較し、私の場合はメリットが大きいと感じたため不動産投資をすることにしました。主なメリデメは以下だと思います。

６社と面談して比較検討した

複数の業者に話を聞いてみると、それぞれ強みとしている部分があり非常に悩みました。また、投資のスタンスも業者によって違うのと、結局はどの業者もポジショントークになってしまうため、最終的には自分が何を一番信じたいかにベットする形になるなと感じました。６社中４社は自分の中でお付き合いが難しいと判断しましたが、２社については私の中で最後まで結論が出せませんでした。

１社目　営業担当に苦手意識がありお断り

私は人とコミュニケーションを取る際に「酒・女・車」で惹きつけようとする人に苦手意識を感じるのですが、営業担当の方がまさにこのタイプで、たった２回の面談の中で上記３つを見事にコンプリートされてしまったので長いお付き合いは無理と判断しました。

２社目　サブリース前提の業者のためお断り

サブリースと集金代行であれば集金代行でお願いしたいと考えていました。サブリース前提の業者は話は聞いてみた上でメリットがあまり感じられなかったためお断りしました。

３社目　銀行の金利が高いためお断り

営業担当の方には好印象を持っていましたし、サブリース前提でもなかったのですが、規模が小さめの会社だからか、いい条件で融資が受けられなさそうでした。提案されたのはSBJ銀行で金利1.825%だったのですが、他社さんで1.5%や1.6%などのいい条件を提示していただいていたので、そこには劣ると判断しお断りしました。

４社目　新築専門だったためお断り

新築と中古であれば中古で検討すると決めていました。新築専門だったのとサブリースもついていたので私には合わないと感じお断りしました。

セカンドオピニオンを利用し、客観的な意見を参考にした

残り２社が私の中で最後まで判断が難しかったので、セカンドオピニオンを専門にしている業者に依頼し、客観的な視点でご意見をいただいたことで最終決断をすることができました。

両社の提案を客観的に見ていただいて、５社目の方は物件価格が高すぎるということを周辺相場など具体的な数値を根拠にして説明いただきました。同じロジックで見てもらったときに６社目の方は比較的妥当な値段であることを教えてもらいました。

また、最終的にはマイナス収支でもつことの怖さを払拭できなかったのもあり、１件目は経験を積むためにもプラス収支で回りそう、もし空室などでても手出しが一番少なそうというところを重視して６社目にお世話になることに決めました。

プロの方からすれば「素人がやばい物件つかまされたな」と思われるのかもしれませんが、自分の決断を信じて経営していきたいと思っています。

購入する物件を決定し、銀行面談もクリアした

宅建士の方による重要事項説明、手付金の支払い、銀行面談をクリアして、ワンルームマンションオーナーとなることができました。

これからが本番ですので、業者とも相談をしながら経営していければと思っています。まずは不動産オーナーとして初めての確定申告をクリアすべく勉強したいと思います。

不動産１ヶ月目の収支

2023年12月26日に晴れてワンルームマンションのオーナーになることができました。

12月の収支に関しては6日分を日割り計算して算出しています。12月の収支は+15,099円となりました！

一旦はプラスで開始ができていますが、これから不動産取得税、固定資産税などの税金がかかってきたり、修繕積立金が増額する、空室ができてしまうなど様々なことが起こったりすると思うので怖いですが、毎月収支をモニタリングしていこうと思います。

オリックス銀行のWプラン（６：４で分割してローンを返済する）での融資となります。ローン１は６割の960万円、ローン２は４割の640万円をそれぞれ返済していく形になります。

初回ボーナスのような形で諸費用余剰分が精算されて振り込まれましたので全体の収支はプラスとなりました。

株主優待クロスが２銘柄で成立した！

キリンホールディングスとライオンの株主優待の権利が確定しました。初めての優待クロスが成功して嬉しいです。ただ、結構労力は使ったので、資金が潤沢にある人からすればコスパは非常に悪いというのは感じました。とはいえ、資金力がない今は積極的にやっていきたいと思っています。

クロスした銘柄が株主優待を廃止していた

100 株保有でクオカード1,000円分もらえるアウトソーシング(2427)にクロスをかけていたんですが、直後に優待廃止のニュースがあり、残念ながらクロスできないことがわかりました。優待クロスはこういうリスクがあるんだなぁと勉強になりました。

気を取り直して、ホタテなどの海鮮系の優待品がもらえるラックランド(9612)にクロスをかけました。ラックランドは優待の時期が２ヶ月ずれることを発表していたようでまたしても手数料だけ取られる形になってしまいました。事前のリサーチが必要なことを痛感しました。

クロス成功①：2503　キリンホールディングス

100株で1,000円相当の清涼飲料水またはビールが送られてきます。我が家は私以外お酒が飲めないので清涼飲料水を選びました。５月〜７月に送られてくるようなので楽しみです。

手数料は現引き手数料＋貸株料で232円でしたので、768円分ほど得できたかなと思います。現引きしたつもりがされてなくて無駄に日数たってしまったので想定よりも高くついてしまいました。

クロス成功②：4912　LION

100株で自社製品詰め合わせ1,500円相当がもらえます。洗剤など生活必需品なので家計の節約に貢献してくれそうです。手数料は現引き手数料＋貸株料で87円でしたので1,413円分得できました。

初めての株売却で5,000円の利益を得た！

株主優待目的で最初に購入したはるやまホールディングスはほとんど値動きがなく安定していたのですが、急に伸びたので、優待品については今後はクロスを中心にしたいと思っていたこともあり、思い切って売りました。その分の資金を他の高配当株購入にあてることで、年間配当金が増えたのと、分散投資にもなるのでよかったかなと思っています。

もともと株主優待目的で最初に買ったはるやまホールディングス100株。515円で買ったのが565円まで上がったので5000円のプラスで売りました。売る経験は初めてでした！

— ボトマプ (@Teihen_toushi) December 21, 2023

日本株の総資産額は10万円を突破！年間配当金は4,000円を突破！

はるやまホールディングスを売ったことにより軍資金が増えたこともあり、色々な銘柄を購入しました。購入の際は節約おたくふゆこさんの動画を参考にさせていただきました。紹介されている銘柄の中でも特に配当利回りが高いものを中心に、業界も分散されるように選定しました。

動画の中で26銘柄紹介してくれていますが、その中で「日本たばこ産業」「日本特殊陶業」「ジャックス」「住友倉庫」「学究社」を実際に購入しました。

他にもyoutubeや書籍などで勉強して、今後も増配が見込めそうな高配当株として「安藤・間」「神戸製鋼所」「シチズン時計」「INPEX」「KDDI」も新たに購入しました。

2914　日本たばこ産業

６株購入しました。取得時平均株価は3718.50円で予想配当金合計は188円×6株＝1,128円の配当利回り5.05％です！

高配当株であることはもちろん投資する理由なのですが、もう一つ投資したい理由があります。

私は20年以上将棋ファンをやっているのですが、プロの公式戦の中にJT杯というものがあります。今年度は藤井聡太八冠が優勝という形で幕を閉じました。今は藤井八冠が無敵すぎてほぼすべての公式戦で優勝しています。長年にわたりスポンサーとして将棋界に貢献していただいている企業ということもあり、応援の気持ちで投資したいと考えています。